1‐ый в России
Риелтплейс

Круглосуточно. Онлайн. Гарантии по договору.
Круглосуточно 24/7
Круглосуточно 24/7

Правила покупки квартир на вторичном рынке

Распечатать

Разделим покупателей вторичного жилья на две категории:


  • Вы точно знаете какую квартиру хотите приобрести, в каком районе и с каким ремонтом. 

  •  Вы только планируете будущую покупку, но до конца не определились с тем, где она будет расположена и как будет оснащена.

1. Итак, вы относитесь к первой категории покупателей жилья



В этом случае, запаситесь свободным временем и терпением. Вам оно понадобится, для поиска «квартиры своей мечты», и переговоров с продавцами или их представителями (риелторами). Скажу вам откровенно, данное занятие не из самых приятных. Вы узнаете много нового, как о профессиональной работе риелторов, так и о ее обратной стороне.

Используйте информацию размещенную в интернете грамотно и с пользой для себя…

Сумма покупки квартиры, место ее нахождения, категория дома и ремонта известны, остается сделать подборку интересующих Вас вариантов и начать просматривать их. Вы уже знаете, что на сегодняшний день, самыми востребованными площадками по поиску объектов недвижимости являются такие сайты как "Циан", "Авито", "Домофонд". На них есть удобный поиск для подбора интересующих вариантов и большое количество предложений. Используя их, сформируйте свой запрос как можно детальнее, чтобы исключить показ ненужных объектов. После того, как Вы сделали подборку вариантов, их необходимо актуализировать (прозвонить). Ведь многие из представленных объектов недвижимости будут несуществующими или проданными, а некоторые и вовсе не подойдут под Вашу ситуацию покупки. Назначайте просмотры и встречайтесь. При просмотре квартир, в первую очередь, обращайте внимание насколько Вам комфортно находиться в этой обстановке, а уже после включайте логические и аналитические расчеты по ее приобретению. Используя данный совет, Вы купите именно то жилье, которое будет радовать Вас не один год, пока не решите расширить свои владения и приобрести новый вариант.

Также, Вы можете сэкономить свое время, силы и нервы, заказав на нашем портале подборку объектов недвижимости, и по полученным данным назначать их просмотры. Или же заказать актуализированную подборку вариантов, чтобы исключить лишние переговоры с риелторами. Дальше останется определиться с выбором и начать подготовку к приобретению недвижимости.

Подготовка по покупке недвижимости делится на 5 этапов:

  • предварительная проверка объекта недвижимости

На данном этапе нужно провести первичные переговоры с продавцом или его представителем, для выявления всех деталей продажи интересующего Вас объекта. Выяснить наличие документов, имеющихся на руках у продавца и проанализировать их на возможные риски, которые могут возникнуть у Вас в будущем. Также необходимо согласовать дальнейшие этапы покупки (внесение аванса и его сумма, условия проведения сделки, пакет документов, которые продавец должен предоставить для его дальнейшей юридической проверки и т.д.). Вы можете сделать это самостоятельно, или наши эксперты проведут Онлайн проверку вторичного жилья, за минимальную стоимость /1000 руб./, и проанализируют риски ее покупки, эксплуатации и последующей продажи.

  • внесение аванса или задатка за приобретаемый объект недвижимости

Данный шаг необходим для закрепления Ваших договоренностей, начала полной юридической проверки и сбора документов. Также, после внесения аванса/задатка, продавец снимает свой объект с рекламы. В авансовом соглашении, Вы отражаете основные договоренности по текущей сделке. Образец авансового соглашения находиться здесь. Скачайте его и заполните самостоятельно, или же закажите у специалистов портала профессиональную версию данного соглашения.

  • полная/юридическая проверка объекта недвижимости

Данный шаг является основным в подготовки к сделке. Вам необходимо собрать полный пакет документов на приобретаемый объект и провести его юридическую проверку. Пакет документов, в зависимости от ситуации покупки, может отличаться. Перечень необходимых документов можно найти здесь. Вы самостоятельно, при участии продавца, можете собрать их или же услугу, по сбору документов предоставит наш портал. После того, как документы собраны, преступайте к их проверке и анализу. Сделать самостоятельно такую проверку, при отсутствии юридической грамотности в сфере недвижимости, будет затруднительно.

На нашем портале, Вы можете осуществить проверку недвижимости тремя способами:
предпроверка жилья (этот этап вы уже прошли на 1 шаге);
юридическая проверка жилья;
В данном варианте, юристы полностью проверят полученные документы основания собственности на объект недвижимости, закажут независимую проверку в Росреестре, удостоверятся в том, что нет притязаний третих лиц или не наложены аресты и обременения. Проверят историю переходов права собственности на приобретаемый объект недвижимости. Просчитают все возможные риски и дадут экспертное заключение.
юридическая проверка объекта недвижимости и собственника жилья;
Данная проверка является более «фундаментальной», в отличие от юридической проверки самого жилья, она дополняется проверкой собственника жилья. В ней будет проведен анализ на такие моменты, как проверка сведений о кредитных обязательствах (количество кредитов; сумма долговых обязательств; наличие критичных просрочек по оплатам кредитов), проверка судебных разбирательств на территории РФ в отношении или с участием продавца недвижимости (суть разбирательств; роль продавца в разбирательстве; долговые обязательства (в случае их определения по судебному решению)), проверка "негатива" по МФО (микро финансовые организации), просрочки, долги. Это нужно для того, чтобы снизить риски при приобретении жилья и быть уверенными в том, что данный объект недвижимости не проходит ни в каких сомнительных отношениях и открытых спорах.
После того, как проверка объекта недвижимости пройдена, Вы готовитесь к выходу на сделку.

  • выход на сделку

На этом этапе Вы бронируете депозитарную ячейку банка или же открываете аккредитивный счет. Расчеты, в 99% случаев, проходят именно так, для безопасного расчета сторон. Также, на этом этапе, Вам необходимо подготовить ДКП (договор купли продажи). Сам договор зависит от ситуации покупки. «Рыбу» договора Вы можете найти здесь и заполнить его самостоятельно. Или же, заказать договор купли-продажи на нашем портале у юристов компании, где будут выдержаны все нормы ГК РФ и гарантии покупателя. В данном договоре прописываются основные положения при покупке жилья и общие договоренности сторон. После, Вы подаете на государственную регистрацию перехода права собственности.


  • закрытие сделки

Закрытие сделки является заключительным этапом в приобретении жилья. На этой стадии Вы обмениваетесь документами и ключами, подписываете акт приема-передачи недвижимости.


2. Как мне понять что я хочу…

Данная категория покупателей, в большинстве своем, не имеет точного понимая конечного запроса. Они не определились с районом, с категорией дома (вторичка или новостройка). Они не знают, хотят ли они купить квартиру с ремонтом или без него.
Важно определить для себя основные приоритеты, будущей покупки квартиры, и свои возможности в ее приобретении.

Немного о том, как это сделать…

Первым делом сделайте акцент на районе, где бы Вы хотели купить недвижимость. Определитесь, что в этом районе является приоритетным для Вас. Близость к парку? Может рядом расположен институт, где планируют учиться Ваши дети? Или транспортная доступность? Что для вас является важным, в той или иной точке локации?
Подавляющее большинство, из данной группы покупателей, могут позволить себе жилье, продав старое. Такие сделки называются альтернативными. Они считаются на рынке недвижимости одними из самых сложных. Человеку, который не владеет полной картиной проведения таких сделок, сложно сопоставить свои возможности со своими потребностями "хотелками". Исходя из своего опыта, я точно могу сказать, что все продавцы хотят получить именно ту сумму, которую они считают достойной своего жилья. Но только рынок (покупательский спрос), диктует ее стоимость. Поэтому, прежде чем заниматься подбором будущего жилья, нужно проанализировать стоимость имеющегося, сделать сравнительный анализ рыночной стоимости. Для этого Вам не нужно спрашивать у Вашего соседа, который несколько лет назад продал свою квартиру, ее возможную стоимость. Это будет неправильный подход к аналитике стоимости жилья. Вам придется просмотреть пул аналогичных вариантов квартир, продающихся в том же районе, чтобы сформировать рыночную стоимость Вашей.
Из полученного результата рыночной стоимости, Вы формируете картину будущей покупки. Ищите понравившейся вариант и делаете простой расчет возможностей (стоимость будущего жилья ( - минус) сумма от продажи имеющего жилья). Не забудьте заложить в свои расчеты расходы на оформление, услуги риелторов, ремонтные работы, переезд и т. д.. В итоге Вы получаете сумму (разницу), которая Вам необходима для покупки «квартиры своей мечты». Эта формула подходит для альтернативных сделок, но стоит отметить, что каждая сделка индивидуальна и требует индивидуального анализа ситуации.
Далее, при понимании того, что необходимая сумма у Вас имеется, вы можете начать просмотры объектов, предлагаемых в интересующем Вас районе. Каким способом это сделать, я написала в п.1 данной статьи.


Хочу заметить, что данная информация по приобретению вторичного жилья, носит общий ознакомительный характер. Каждая сделка индивидуальна и требует отдельной проработки. В каждом шаге есть множество своих особенностей и различных деталей.
Если у Вас есть вопросы, по детализации проведения самой сделки, то здесь можно более углубленно почитать о подготовке и проведении сделки. Или же проконсультируйтесь с экспертами рынка недвижимости, любым удобным для Вас способом. На центральной странице нашего сайта, представлены различные способы связи. Все звонки и сообщения принимают эксперты в данной сфере и консультации проводятся БЕСПЛАТНО.