Новостройки в Москве: застройщикам придется снижать цену метра, чтобы удержать спрос

Доступность столичных новостроек растет не столько благодаря снижению цены метра, сколько за счет уменьшения размера квартир. Однако 18-метровые студии мало кому подходят, поэтому покупатели вынуждены искать жилье нормальных площадей за МКАД. И если московские застройщики хотят остановить исход спроса за Московскую кольцевую, уменьшать стоимость метра все-таки придется.
Дешевые квартиры…
Московские новостройки становятся все доступнее и доступнее. «Среднестатистическая» квартира в новостройке, расположенной между Третьим транспортным кольцом и МКАД, сейчас стоит примерно 13,3 млн руб. - на 22% меньше, чем в конце 2014 г., когда за нее просили 17 млн руб. Еще более существенно снизился порог входа на рынок: если в 2014 г. было практически нереально купить на первичном рынке квартиру дешевле 4 млн руб., то в настоящее время не проблема найти варианты за 3 – 3,3 млн руб. А минимальные цены на квартиры в пределах МКАД в 2017 г. начинались с 2,3 млн руб.
Это цены предложения. Бюджеты реальных сделок еще ниже: в 92% столичных жилых комплексов предлагаются различные скидки или бонусы. Скидочный марафон продолжается не первый год. «Тенденция к активной стимуляции спроса посредством прямых скидок и реальных акций сформировалась еще в конце 2015 г. и только набирала обороты все это время».
В пиковые сезоны, например перед Новым годом, дисконт увеличивается на 3-4%. При этом сезонные и праздничные акции начинаются задолго до наступления самого события и пролонгируются дальше, «создавая таким образом непрерывную цепь скидок и стимулирующих мероприятий». В такие периоды, в отдельных проектах, причем крупных и весьма успешных, скидки могут достигать 22%. В погоне за покупателем некоторые застройщики уже предлагают дисконты в 30%.
Для сравнения: в докризисном 2013 г. проектов со скидками было на 15% меньше, максимальный дисконт не превышал 5-7%, а самая распространённая скидка составляла 3%.
Рекордное снижение ипотечных ставок в прошлом году также существенно увеличило доступность жилья для населения. По данным Центробанка, в ноябре 2017 г. покупка новостроек кредитовалась в среднем под 9,66% - это на 1,71 п.п. ниже, чем годом ранее, в период действия субсидируемой государством ипотечной программы. В 2013-2014 гг. ипотечные ставки составляли 12,4-12,5%.
В результате, несмотря на отмену льготной ипотеки, востребованность ипотечных продуктов в 2017 г. не только не снизилась, но даже возросла. Но, как ни странно, низкого порога входа, огромных скидок и рекордно подешевевшей ипотеки оказалось недостаточно для того, чтобы удержать покупателей внутри МКАД. По данным опрошенных www.irn.ru риелторских компаний, из 10 самых популярных ЖК «старой» Москвы, на которые пришлась почти треть всех сделок в 2017 г., шесть находятся за МКАД.
…Но дорогой метр
Главная проблема новостроек внутри МКАД – завышенная по сравнению с доходами основной массы потенциальных покупателей стоимость метра. Бюджет покупки квартир упал главным образом за счет сокращения площадей. В конце 2014-го средняя площадь квартиры на первичном рынке Москвы составляла 80,7 кв. м, а сейчас – только 67,5 кв. м (-16,4%). Появилось множество студий площадью 18-20 кв. м. «Мелкая нарезка» позволила девелоперам повысить привлекательность своих проектов в условиях ограниченного платежеспособного спроса и жесткой конкуренции, но при этом максимально сохранить маржу.
Студии площадью 18-20 кв. м – хороший «стартовый» вариант для молодых одиночек, однако, до 70% сделок с новостройками заключают семейные покупатели. А им нужно жилье нормального размера: наибольшим спросом в массовом сегменте пользуются квартиры площадью около 50 кв. м (47 кв. м в Подмосковье, 48 – на присоединённых территориях, 54 – в «старой» Москве).
Для подавляющего большинства такое жилье внутри МКАД слишком дорого даже с учетом больших скидок и дешевой по отечественным меркам ипотеки. Поэтому спрос и уходит за Московскую кольцевую автодорогу.
«Семь из десяти самых продаваемых проектов находятся за МКАД. В них покупателей привлекает сочетание доступной цены (средний бюджет покупки составляет порядка 6,5 млн руб.) и транспортной доступности – ЖК расположены вблизи новых станций метро и железнодорожных платформ. Таким образом, низкая стоимость по-прежнему является главным критерием выбора жилья в столице».
Причем за 6,5 млн руб. в замкадных ЖК можно приобрести двухкомнатную квартиру площадью свыше 50 кв. м., а не малогабаритку в 33,5 кв. м: средняя стоимость метра в самых ликвидных старомосковских ЖК за МКАД - 126 000 руб. (минимальная – ниже 100 000 руб.) Проекты с таким уровнем цен есть и внутри МКАД, но их транспортная доступность зачастую хуже, чем у тех, кто расположены за МКАД, в том числе на территории Новой Москвы.
Прогноз
Конкуренция «внутримкадным» московским новостройках со стороны ЖК на прилегающих к МКАД территориях будет расти.
В последнее время в Новой Москве почти не появлялись новые проекты - в связи с разработкой и утверждением градостроительной документации столичные власти ограничили выдачу новых разрешений на строительство на присоединенных территориях. Однако в 2017 г. Мосгордума утвердила изменения в закон «О Генеральном плане Москвы», касающиеся развития ТиНАО до 2035 г., и, похоже, Новую Москву ждет строительный бум. Только за десять месяцев прошлого года было выдано 1 372 разрешения на строительство недвижимости общей площадью 2 млн кв. м, сообщил в конце декабря руководитель департамента развития новых территорий столицы Владимир Жидкин. Для сравнения: за аналогичный период 2016 г. девелоперы получили лишь 853 разрешения.
В Подмосковье объем предложения жилья сокращается, относительно II квартала 2015 г., когда были зафиксированы максимальные показатели, объем уменьшился более чем на 30%. Однако вблизи МКАД предложение, наоборот, растет: доля квартир в продаже до 10 км от МКАД в общем объеме предложения увеличилась с декабря 2016 г. на 5,4% – до 62,7%. «Все больше девелоперов сегодня стремятся выйти с проектами как можно ближе к МКАД, что только уплотнило и без того конкурентное окружение».
«Старомосковским» застройщикам не стоит успокаивать себя тем, что в последние годы спрос перетекает из области в столицу, поэтому Подмосковье им не конкурент. С одной стороны да, спрос в московском регионе действительно перераспределяется в пользу Москвы: в 2015 г. на Московскую область и столицу пришлось 83% и 17% ДДУ соответственно, 2016 г. – 72% и 28% ДДУ. В 2017 г. – порядка 65% и 35%. Проблема в том, что потенциальные подмосковные покупатели предпочитают Новую Москву «старой».
Снижение цен в такой ситуации практически неизбежно. И так как потенциал для сокращения бюджета покупки квартиры с помощью уменьшения площади уже исчерпан, застройщикам, по-видимому, придется опускать стоимость метра - чтобы по цене нынешней малогабаритки можно было купить нормальное жилье
������.�������