Главные факторы, из-за которых придется снизить цену на квартиру

Помимо района и транспортной доступности на цену квартиры и скорость продажи влияет множество факторов, некоторые из которых никак не зависят от собственника и потому не поддаются изменениям. Продавцам важно понимать, что приведет к объективному снижению цены, а покупателям – знать, что может стать предметом для торга.

Предмет для торга
Подавляющее большинство сделок на рынке сейчас происходят после торга. «Объективный дисконт на сегодня составляет 150 000 – 200 000 рублей, а в остальном цена будет меняться под конкретного покупателя – насколько быстро нужна продажа и насколько «смелое» предложение по цене.
Покупателям важно понимать, на что «давить». «При выявлении любых недостатков покупатель должен торговаться, собственно, целью его визита в квартиру и должен стать поиск таких понижающих факторов».
В результате торга можно снизить стоимость квартиры на 5-20%. Максимальной скидки реально добиться в случае сочетания нескольких значимых недостатков. «Например, сложный случай – квартира на первом этаже в старом пятиэтажном доме и с выходом на оживленную магистраль (постоянная грязь и взвесь от машин, не говоря уже о шуме и «грустной картинке» за окном)».
При этом для многих людей дисконт может стать куда более значимым, чем необходимость мириться с недостатком.
Вокруг дома
Наличие ЛЭП или ТЭЦ рядом с домом может снизить цену квартиры до 30%. «Близость не слишком приятных или шумных заведений, например, тюрьмы, вокзала, ЗАГСа также будет основанием для снижения стоимости». Правда, что все эти факторы помогут добиться скидки в пределах 15%. «Не слишком ликвидными также считаются варианты рядом с железнодорожными путями, кладбищами, поскольку такие объекты создают психологический дискомфорт. Скидка может достигать 10% от среднего ценника».
Недостатком является вид на магистраль. «Шум стоит днем и ночью, более того, их владельцам приходится мыть окна практически каждую неделю, потому что они быстро покрываются пылью и копотью». Этот фактор способен снизить цену квартиры на 15%. Правда, у него есть и отдельные преимущества, из-за чего многие готовы смириться с видом на крупную дорогу ради скидки. «С одной стороны, это пыль и шум, а с другой – возможность не плутать в улочках, а сразу выехать на удобную магистраль. Кроме того, это еще и безопаснее, так как тротуары у таких трасс многолюднее и лучше освещаются, чем внутри кварталов».
Негативным фактором окажется наличие в шаговой доступности точек, торгующих дешевым алкоголем, ведь возле них могут собираться местные алкоголики и шумные компании. На цене также отразится недостаточное количество парковочных мест, поэтому даже если у покупателя нет машины, имеет смысл обратить внимание продавца на дефицит машино-мест, это поможет скинуть несколько десятков, а порой и пару сотен тысяч рублей.Этаж: не только первый дает минус
Сергей Власенко говорит, что расположение квартиры на первом этаже дает минус 5-10% от стоимости, в зависимости от того, угловая она или расположена в середине дома. Скидка составит менее 10%: «Например, однокомнатная квартира на первом этаже в районе Коптево продалась достаточно быстро за 4,3 млн рублей, в то время как стоимость аналогичных квартир на этажах выше – 4,7 млн рублей».
Для некоторых покупателей первый этаж может стать преимуществом. «Например, для пенсионеров, для которых каждый лишний шаг – это очень тяжело. Или же первый этаж будет благом для молодой семьи с детьми. В нашей практике был случай, когда квартиру именно на первом этаже искали родители с двойней – двойная коляска не проходила ни в один лифт, и мама с детьми оказалась практически запертой дома».
Недостатком может быть и второй этаж. «Допустим, квартира на втором этаже, а под ней козырек крыльца коммерческого помещения, по которому вору не составит труда проникнуть в квартиру, или шумное питейное заведение – все это, безусловно, сыграет роль в понижении стоимости данного жилья», в среднем квартиры на вторых этажах оказываются примерно на 2-3% дешевле, чем на третьих.
Что касается последних этажей, то здесь все упирается в конкретику: течет или не течет крыша, когда последний раз проводился ее капремонт, есть ли над ней технический этаж, что вообще позволяет не рассматривать квартиру на последнем этаже как недостаток.Дом и соседи
Принципиален для ценообразования возраст дома, так как старый фонд дешевеет с каждым годом. Каждые 10-20 лет дают дисконт примерно в 10% - до тех пор, пока ретроспектива не «упрется» в сталинские дома, которые все еще считаются престижными.
К снижению цены на 5-10% приведут дефекты дома: трещина в стене, неистребимый плохой запах. Также среди важнейших недостатков дома – проблемные соседи, «Факт проживания рядом алкоголиков или наркоманов может не только повлиять на окончательную стоимость объекта, но и вообще отпугнуть потенциального покупателя».
«Влияет на стоимость в сторону минуса наличие встроенно-пристроенных коммерческих площадей.
В квартире
Характеристики самой квартиры, безусловно, тоже влияют на снижение цены. Если квартира пережила бедствие, придется дать наибольший дисконт. «На 20% дешевле аналогичных объектов выставляются на продажу квартиры после пожара». Стоит обратить внимание на перепланировку. «Фактор, с которым не стоит мириться даже ради значительной экономии – неузаконенная перепланировка, которую невозможно узаконить никогда. Если перепланировка делалась без нарушений, но не узаконена, это также может стать причиной снижения цены. Поэтому эксперты рекомендуют продавцам получить все бумаги до продажи квартиры. Тем более, что новая планировка может оказаться удобнее старой, что даже обеспечит рост цены.
Уменьшить стоимость квартиры на 5-10% может отсутствие балкона или лоджии, а также совмещенный санузел. «Отмечу также, что для некоторых людей имеет большое значение расположение окон по определенным сторонам света. Однако все сугубо индивидуально – нельзя сказать, что покупатели выбирают, условно говоря, только квартиры с окнами на восток. Кто-то предпочитает южную сторону, а кто-то, кто, наоборот, не любит сильную жару, ищет жилплощадь с окнами на север. А есть люди, которые специально подбирают себе квартиру-«распашонку», – окна в такой жилплощади выходят сразу на две стороны света».

Что поможет при продаже
Некоторые недостатки, влияющие на стоимость и востребованность квартиры, собственник в силах исправить – например, узаконить перепланировку или улучшить внешний вид подъезда.
Некоторые недостатки можно компенсировать другими достоинствами. «Ремонт не повлияет на цену: хорошее состояние жилья привлекает клиентов, но окупить стоимость отделки, особенно дорогой, полностью не удастся. Кроме того, чем более «дизайнерский» ремонт, тем сложнее найти покупателя, вкусы у всех разные. При этом наличие в квартире хорошей встроенной кухни позволит продать квартиру чуть дороже».
При продаже «проблемной» квартиры на каждый минус искать плюс: «Можно поискать так называемые «нематериальные» факторы: «Квартира не в лучшем состоянии, но зато какие у нас хорошие соседи! А на таком-то этаже живет бабушка, которая охотно сидела с нашим маленьким сыном и с которой мы можем вас познакомить прямо сейчас. Да, вы можете найти квартиру и получше, но не факт, что там среди соседей не найдется асоциальных личностей и любителей ночных групповых пений».
Прежде всего, собственникам необходимо объективно оценить свою квартиру. Возможно, преимущества жилья смогут перевесить некоторые недостатки, но, скорее всего, все же придется прибегнуть к ценовому дисконту.
������.�������