Осеннее повышение цен на жилье может обернуться зимней стагнацией

Обрадовавшись относительно активному лету, многие московские застройщики поспешили объявить о повышении цен в своих проектах в сентябре. Средний уровень цен на вторичном рынке осенью, скорее всего, также немного вырастет. Учитывая низкую емкость платежеспособного спроса, такая ситуация грозит рынку очередным периодом стагнации, за которым последует очередной этап снижения цен.
Осень может оказаться хуже лета
Повышение цен на новостройки планируется в основном символическое, на уровне 1-3% в связи с увеличением стадии строительной готовности. Однако большинство девелоперов уже довольно давно не поднимали цены даже по этой причине. О росте стоимости вторичных квартир речи не идет, но многие продавцы, ранее снявшие с продаж свои переоцененные квартиры из-за отсутствия спроса, по всей видимости, осенью вновь попытаются их реализовать. Это приведет к росту средних цен в целом по рынку. Опять же ненамного, в пределах нескольких процентов.
Однако при существующей емкости платёжеспособного спроса даже незначительное повышение стоимости жилья может оказать значительное негативное влияние на рынок, который живет в основном за счет демпинга.
Напомним, реальная стоимость московского жилья, с учетом скидок, за год сократилась на 15-20%. На рынке новостроек, где существенно уменьшились не только цена метра, но и площади квартир, порог входа снизился до еще недавно немыслимых 3-3,5 млн руб. Фактически, за последние пару лет сформировался новый сегмент рынка – 3-5 млн руб. за новостройку внутри МКАД. И именно такие квартиры пользуются наибольшим спросом.
Значительное снижение цен, сделавшее покупку квартиры в Москве доступной для людей, которые ранее могли мечтать в лучшем случае о Подмосковье, создает иллюзию благополучия рынка. Но она обманчива: хорошо продается только недорогое жилье. И если рынок новостроек чувствует себя относительно неплохо благодаря гибкой ценовой политике застройщиков, то на рынке «вторички», где большинство продавцов крайне неохотно идут навстречу покупателям, реализуется лишь 20% выставленных на продажу квартир.
В свою очередь, макроэкономические показатели не дают оснований для надежд на рост платёжеспособного спроса в обозримом будущем. По данным Росстата, в июле 2016 г. реальные располагаемые доходы населения РФ упали на 7% в годовом выражении. По отношению к октябрю 2014 г. — последнему месяцу роста доходов — в мае 2016 г. показатель сократился на 19,3%, говорится в июльском мониторинге НИУ ВШЭ.
Структура депозитов в российских банков не позволяет рассчитывать и на поддержку рынка за счет накоплений. Хотя на счетах лежит 22,7 трлн руб., на которые можно купить примерно 130 млн кв. м жилья в Москве, суммами, достаточными для покупки столичной недвижимости, располагает менее 1% населения московского региона – если предположить, что все состоятельные россияне живут исключительно в Москве и Подмосковье. Однако очевидно, что эти люди давным-давно решили все свои жилищные вопросы и в новых квартирах не нуждаются. А среди тех, кто нуждается, на покупку самой недорогой квартиры в Москве, и то в ипотеку, могут рассчитывать хорошо, если 2% населения московского региона.
Собственно, структура вкладов населения соответствует структуре продаж столичной недвижимости: основной объем спроса сосредоточен в самой дешевой части московского рынка, которая, наряду с низкой базой прошлого года, и обеспечивает хорошую статистику.
Этот спрос не бесконечен, и, учитывая динамику доходов населения, достаточно быстро подойдет к концу. Попытка повышения цен в такой ситуации лишь ускорит процесс и, соответственно, приблизит наступление стагнации (нечто подобное уже имело место в конце 2014 – начале 2015 г., когда участники рынка, поднявшие цены на волне декабрьского ажиотажа, очень быстро столкнулись с обвалом спроса). Таким образом, уже к новому году объявления о повышении цен на новостройки могут смениться рекламой новых, все более щедрых скидок – ведь для возвращения спроса хотя бы на текущий уровень необходимо будет зацепить новый пласт покупателей. Вторичный рынок более инертный, поэтому там корректировки цен и увеличения торга можно ожидать в начале следующего года.

.