Обзор рынка недвижимости по итогам февраля 2016 года

Недвижимость в Москве, $/кв.м.
                                                                                       Февраль 16    К янв 16
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье)    2 266 пункт.    -6,4%
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье)    -2,9 %/мес.    +3,2%
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.)    -4,1 б.деп.    -0,9 б.д.



Февраль 2016 года принес некоторую активизацию московского рынка недвижимости, а также стабилизацию ценовых показателей. Причин оказалось две. Первая связана со словесными интервенциями чиновников, объявивших о завершении периода льготной ипотеки, что, разумеется, оживило спрос со стороны желающий вскочить в последний вагон уходящего поезда. И хотя вскоре появилась информация о том, что льготную ипотеку все же продлят, некоторый эффект подогрева спроса все же имел место.
Вторая причина связана с тем, что в начале года рубль обновил исторические минимумы, достигая в моменте отметки 85 рублей за доллар, что также активизировало часть покупателей. С одной стороны, владельцы рублевых сбережений вновь занервничали, хотя, конечно, ничего схожего с ажиотажем конца 2014 года не наблюдалось. Так или иначе, большинство желавших сконвертировать рубли в квадратные метры уже сделали это годом ранее. Скорее части владельцев валютных сбережений при нынешнем курсе стало хватать на желаемую квартиру, что и привело к активизации спроса.
Впрочем, существенного перелома в ценовых тенденциях так и не случилось. Цены на квартиры в Москве продолжают сползать вниз и в долларовом, и в рублевом выражении, хотя следует отметить, что темпы снижения заметно снизились. Так, если в январе и в начале февраля долларовый индекс цен на московскую недвижимость, терял по 1-2% в неделю, то к концу февраля это снижение почти остановилось.
Тем не менее снижение цен за февраль выглядит довольно внушительным – индекс упал на 6,4% с 2.421$ до 2.266$ за квадратный метр. Но следует помнить, что это среднемесячные индексы и они отражают динамику фактически с середины января по середину февраля. Если рассматривать более динамичные еженедельные индексы, то снижение с конца января по конец февраля значительно меньше – 2,4%. А две последние недели февраля падение индекса вообще почти остановилось на отметке 2.240$ за метр.
В рублевом выражении некоторая коррекция цен вниз в феврале также происходила, но связана она была во многом с постепенным отказом части продавцов от индексации цен по доллару при его новых максимумах начала года и пересчетом валютных курсов. Поэтому гораздо показательнее динамика рублевых цен не в момент пика доллара и минимума рубля, а за несколько последних месяцев. Весь это период рублевые цены «плавали» в диапазоне 170-180 тысяч рублей за метр, не демонстрируя пока четкой тенденции к снижению. И скорее всего, пока локальная активизация рынка сохраняется, ниже это уровня цены не пойдут.
Динамика цен по типам жилья и по географии в феврале полностью соответствует периодам существенного роста доллара и ослабления рубля. Все дорогие сегменты, продавцы жилья в которых чаще пытаются привязать цены к растущему доллару, первое время выглядят более устойчивыми по цене. Это современные монолитно-кирпичные дома, квартиры больших площадей (многокомнатные), а также престижные Центральный, Западный и Юго-Западный округа. Но как уже не раз бывало, эта устойчивость только кажущаяся: попытка удержания цен и индексация по доллару приводит к падению продаж в этих сегментах, росту срока экспозиции и постепенно в дорогом сегменте цены сползают вниз в той же пропорции, что и в экономклассе, только с задержкой по времени.

                              Недвижимость в Москве, $/кв.м.                                                       Фев16     Янв16

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)                                     1 860    -7,2%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)                                                             1 951    -7,2%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)                                      2 131    -6,7%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)                                      2 072    -7,2%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей)                                       2 620    -7,1%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)                                      2 857    -5,1%
         
Все панельные и блочные дома                                                                                      1 981    -7,0%
Все монолитные и кирпичные дома                                                                                      2 516    -6,4%


                               Квартиры в Москве, $/кв.м.                                                              Фев16    Янв16
Однокомнатные квартиры                                                                                                    2 128    -7,0%
Двухкомнатные квартиры                                                                                               2 187    -6,4%
Трехкомнатные квартиры                                                                                                2 200    -6,2%
Многокомнатные квартиры                                                                                             2 752    -5,0%


                               Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве                          Фев16    Янв16

Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир), $/кв.м.                            3 950    -4,4%
Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир), $/кв.м.                            1 538    -7,6%
Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому")                                            2.57    +3,5%

.