Что делать, если очень хочется инвестировать в недвижимость

Вера в инвестиционную привлекательность недвижимости за последний год серьезно пошатнулась – цены на жилье падают, и даже новостройки не гарантируют прибыли. Тем не менее многие до сих пор считают, что деньги стоит вкладывать в квадратные метры.
Интересно только новичкам
Опрос показал что, лишь 10,8% ответивших считают недвижимость надежным инструментом для инвестиций. Всего полтора года назад такого мнения придерживались 28%. Даже вера в рубль за это время упала менее значительно: в августе 2014 года хранить сбережения в российской валюте считали правильным 16,3% участников, а в январе 2016 года – 9,5%. Неудивительно, что на фоне затянувшейся девальвации рубля за минувшие полтора года значительно выросло доверие к доллару: с 12,8% до 37,2%, в результате американская валюта заняла первое место среди всех вариантов.

Эксперты подтверждают снижение интереса покупателей к инвестициям в недвижимость. Если в 2014 году доля инвестиционных сделок составляла порядка 30% в общем объеме продаж, то сейчас на них приходится около 10%. Немного выше доля инвесторов в Подмосковье. Из-за более низкого порога входа на инвестиционные покупки в области приходится порядка 15% сделок. Однако в целом такие сделки сейчас совершаются крайне редко и, как правило, новичками, а не опытными инвесторами.

Есть ли рост
В предыдущие годы новостройки показывали неплохой прирост, однако сейчас он заметно снизился. «Средний рост цен в рамках одной очереди строительства составляет 18-20%, в 2012-2013 гг. данный показатель составлял от 25-40% в зависимости от проекта. И даже здесь речь идет об уже «подросших» проектах, которые в основном выходили на рынок еще в 2014 – начале 2015 годов. по итогам 2015 года во многих проектах стоимость квадратного метра за год изменилась незначительно или вовсе осталась на прежнем уровне.
Изменение динамики доходности вложений в первичный рынок наглядно демонстрирует история закрытого паевого инвестиционного фонда «НСКА-Новостройки». Началась она в декабре 2012 года, когда был сформирован фонд и куплены первые квартиры по ДДУ. За первый год инвестиции принесли пайщикам около 25%, и организаторы фонда сделали дополнительный выпуск паев. «Мы привлекли около 30 пайщиков, начали покупать новые квартиры и продавать уже построенные. За второй год (2014) доходность составила около 10%. И уже тогда стало понятно, что рост цен на квартиры замедляется, ликвидность падает, а разница между строящимся жильем и готовым существенно уменьшается».
В начале 2015 года управляющие фондом предложили пайщикам выкупить их паи на баланс компании и начали распродавать квартиры с дисконтом. «На сегодняшний момент продано только 50% квартир. По оставшимся дисконт составляет 20%, но по многим нет даже звонков, - констатирует инвестор. - Московские квартиры оказались более ликвидными. Последняя сделка прошла в октябре по ЖК «Водный»: мы продали «однушку» 48 кв. м за 7 800 000 при покупке по 7 000 000 в мае 2014 года и были очень рады, в этом объекте осталась еще одна квартира. Есть еще один «замечательный» объект в Красногорске на улице Геологов, в котором мы снижаем цену каждый месяц, летом звонки были, а сейчас их нет».
Многие инвесторы в начале 2015 года воспринимали девальвацию как триггер к росту и отказывались продавать организаторам ЗПИФа свои паи, рассчитывая на их рост: «Многих нам удалось убедить продать и переложиться в новый наш инструмент ИСУ (ипотечные сертификаты участия) с фиксированной доходностью 20% в рублях или 10% в долларах, но были и несговорчивые, последнего пайщика выкупили в декабре. Если еще в начале 2015 года были инвесторы, которые неправильно оценивали экономическую ситуацию и говорили, что на кризисе надо зарабатывать, как они уже делали в 1998 г. и 2008 г., то сейчас таких нет». Сам инвестор решил сконцентрироваться на других видах бизнеса, в частности, организовал сервис по оценке стоимости ремонта и поиску подходящей бригады.

«Вторичка» с дисконтом
Несмотря на общее снижение привлекательности инвестиций в недвижимость, на этом рынке все еще есть возможность заработать. Частный инвестор Андрей работает в сфере девелопмента и сам вкладывает деньги в недвижимость. Он начал инвестировать 6 лет назад: покупал квартиры в новостройках на ранних стадиях строительства, а затем перепродавал с заметной прибылью. Однако сейчас такой способ, по мнению инвестора, несет слишком много рисков, к тому же доходность инвестиций существенно снизилась.
С 2014 года Андрей стал инвестировать во вторичную недвижимость. И добился успеха, несмотря на общее снижение спроса и цен. По своим каналам он узнает о предложениях с существенным дисконтом – порядка 30-40%. Такие скидки готовы давать продавцы, которым срочно нужны деньги (в основном на спасение бизнеса или из-за грядущего банкротства). Наиболее привлекательными инвестор считает самые дешевые квартиры экономкласса.
Снижение спроса на квартиры инвестора не пугает. «Спрос просел, но он есть. Конечно, если выставлять такую же цену, как в большинстве объявлений, можно очень долго искать покупателя. Но если изначально продавать с дисконтом к рынку, квартира продастся быстро», - говорит Андрей. Только за декабрь-январь инвестор продал 8(!) квартир. Благодаря тому, что квартира изначально покупается с очень большим дисконтом, даже с учетом скидки при продаже в 10-20% и уплаты налогов инвестор фиксирует прибыль.
Менять инвестиционную стратегию Андрей в ближайшее время не намерен. По его мнению, цены вряд ли просядут более чем на 10% за год, к тому же он ожидает роста интереса покупателей ко вторичному рынку, поскольку он более надежен. И все же для начинающих инвесторов это непростой способ. Нужно знать, где получать информацию о самых выгодных предложениях, а в открытых источниках она редко публикуется. К тому же сделку должен обязательно сопровождать профессиональный юрист, ведь столь сильно заниженная цена – это всегда тревожный звоночек.

Новостройки: можно, только осторожно
Некоторые объекты на первичном рынке все же остаются привлекательными для инвестиций. Имеет смысл вкладываться только в крупные проекты (от 500 000 кв. м) внутри МКАД со сдачей в 2019-2020 году, если при этом квартиры предлагаются с дисконтом к рынку. Многие эксперты согласны, что наибольший интерес представляют масштабные проекты поредевелопменту промзон в Москве.

Готовый бизнес
Сейчас на рынке предлагаются инструменты, которые, по сути, предлагают вложиться в готовый бизнес. Это, например, апартаменты, но не те, которые позиционируются просто как более дешевый аналог квартир, а объекты, которые изначально предназначены для сдачи в аренду. По сути, такая инвестиция становится депозитом с повышенной процентной ставкой, к тому же обеспеченным недвижимостью».
Кроме того, частным инвесторам доступны такие продукты, как готовый арендный бизнес, сформированный на продуктовом ритейле, аптеке или ресторане, небольшие офисные блоки в качественных БЦ, небольшие торговые помещения, продаваемые в едином ТЦ и с единой концепцией под реализацию бизнеса в ритейле. Например, можно приобрести офисы, обеспеченные договорами с арендаторами стоимостью от 2,5 млн рублей и доходностью до 14,9% годовых.
Таким образом, даже на падающем рынке можно заработать. Главное – отказаться от устаревшей парадигмы «недвижимость всегда растет в цене» и более внимательно выбирать объект или инструмент для инвестиций.
.