Альтернатива ипотеке: кому стоит купить квартиру в лизинг?

Ипотека – не единственный способ купить квартиру, если на нее не хватает денег. Есть и другие возможности, среди которых лизинг недвижимости.
Аренда с прицелом
Схема лизинга по сути предполагает аренду квартиры с правом ее дальнейшего выкупа. «На первичном рынке жилья такого рода сделка заключается между тремя действующими лицами: покупателем, застройщиком и лизинговой компанией. Последняя приобретает понравившуюся покупателю квартиру у застройщика по договору долевого участия, далее по договору уступки оформляет ее на покупателя. Как только все лизинговые платежи произведены, на покупателя оформляется право собственности на квартиру» До выплаты всех взносов покупатель формально является арендатором квартиры.
Несмотря на небольшое распространение лизинга недвижимости, многие демонстрируют достаточно высокую осведомленность об этой услуге. Так, 42,7% участников онлайн-голосования на портале верно ответили на вопрос «Что такое лизинг недвижимости» – форма аренды. Тем не менее 25,4% сказали, что это форма кредита, а 24,1% посчитали, что это разновидность рассрочки, остальные затруднились с ответом. При этом даже те, кто дал не совсем корректный ответ, верно улавливают суть услуги. Так, лизинг во многом похож на рассрочку. Основная разница в том, что в первом случае до погашения всех платежей собственником квартиры является лизинговая компания, а во втором – застройщик. При этом обе схемы являются альтернативой ипотеке, поэтому сравнение с кредитом тоже в чем-то справедливо.

Считанные проекты
Схема лизинга перекочевала на рынок недвижимости для частных покупателей из других областей. «Изначально лизинг использовался в тех сферах деятельности, где необходимы капиталоемкие вложения (покупка оборудования, парка машин, воздушных судов и т.п.). Лизинговая схема активно используется на рынке коммерческой недвижимости, который состоит преимущественно из юридических лиц и собственников бизнеса». Юридические лица получают в этом случае налоговые преимущества: все лизинговые платежи учитываются в затратной части, а значит, компания платит меньше налогов с дохода.
На рынке жилья эта услуга стала доступна частным лицам относительно недавно, поэтому пока не слишком распространена. Главным и чуть ли не единственным игроком на этом рынке является «ВТБ24 Лизинг». «Мы работаем как с застройщиками, так и с агентствами недвижимости, финансируем и новостройки, и объекты на вторичном рынке, - рассказали в пресс-службе компании. - Наибольший интерес проявляют, как правило, самые крупные компании, с интегрированным бизнесом – те, кто и строит, и продает. Все наши партнеры аккредитованы банком ВТБ24, наиболее активно работают с нами сегодня примерно 15 крупных компаний из Москвы и регионов».
В Москве, лизингом можно воспользоваться в жилых комплексах «Садовые Кварталы», Barrin House, Wine House, «Долина Сетунь», I’M, «Соколиный форт» и «Life-Ботанический сад». Также к этому списку можно добавить комплекс апартаментов «Лайнер», Balchug Residence и Balchug ViewPoint.
Среди покупателей лизинг пока не слишком востребован. Например, его доля в общем числе сделок на объектах «Интеко» колеблется от 2% в Balchug ViewPoint до 9% в «Садовых кварталах». Интересно, что если в достаточно бюджетном проекте «Лайнер» лизинг в разы менее востребован, чем ипотека (5% против 22%), то в элитных «Садовых кварталах» лизинг даже немного выигрывает у ипотеки (9% против 8%). ГК «Пионер» запустил совместную программу с «ВТБ24 Лизинг» в конце 2015 года, к началу февраля по этой схеме было осуществлено более дюжины сделок. «Сегодня по тем объектам, где мы работаем с компанией, мы полностью отказались от рассрочки, чья популярность, впрочем, была аналогичной. При этом доля ипотеки в общем объеме наших продаж – порядка 30-40%». Отказ от рассрочки в пользу лизинга эксперт объясняет тем, что в последнем случае у застройщика отсутствует дебиторская задолженность, возникающая при использовании схемы с рассрочкой.
С процентами и без
Общие условия у основного оператора на рынке лизинга недвижимости компании «ВТБ24 Лизинг» таковы: диапазон сумм от 1 до 500 млн рублей, срок – до 10 лет, первоначальный взнос (аванс) клиента может составлять 10% стоимости объекта. В продуктовой линейке компании доступны экспресс-продукты, где необходим минимальный комплект документов и сроки рассмотрения лизинговой заявки сокращены до 5-7 дней. Здесь аванс выше – от 30%, максимальная сумма – 30 млн рублей.
Тем не менее частным лицам на первичном рынке обычно предлагаются программы с более существенными ограничениями:
•    «Садовые Кварталы» и «Лайнер»: первоначальный взнос от 35%, срок погашения – 2 года; Balchug Residence и Balchug Viewpoint: при первоначальном взносе в 35% срок погашения достигает 15 месяцев, при внесении 50% стоимости – 20 месяцев;
•    Объекты ГК «Пионер»: первоначальный взнос от 35%, срок погашения – 8 месяцев;
•    ЖК Barrin House: первоначальный взнос от 35%, срок погашения – до 3 лет;
•    ЖК Wine House: первоначальный взнос от 35%, срок погашения – 2 года;
•    ЖК «Долина Сетунь»: первоначальный взнос от 35-68%, срок погашения – 1-3 года;
Во всех перечисленных проектах не нужно уплачивать проценты за пользование услугой.
Однако у лизинговой схемы покупки жилой недвижимости есть свои «подводные камни». «Главный риск заключается в том, клиент не может оформить собственность и будет иметь статус арендатора до момента полного погашения задолженности. Жилье в таком случае будет находиться не в залоге у банка, а в собственности лизинговой компании». Конечно, и при лизинге, и при ипотеке человек лишится квартиры, если не сможет за нее платить, однако в случае с лизингом это произойдет проще и быстрее.
В купленной в лизинг квартире обычно нельзя прописаться до погашения всех выплат – можно только жить в ней или сдавать в субаренду. К тому же лизинговая компания платит налог на собственность по коммерческим ставкам – 2,2%, обычно это обременение ложится в конечном счете на покупателя. Тем не менее многие девелоперы по сути берут эти расходы на себя, предоставляя лизинговой компании квартиру с дисконтом. В результате конечный покупатель не выплачивает никаких налогов и процентов.
Еще один недостаток актуален для покупателей, у которых срок лизинга превышает срок строительства. «Если вдруг новосел останется недовольным качеством квартиры, он не сможет предъявить претензии к застройщику, поскольку не является собственником. А для лизинговой компании, по сути, не стоит вопрос качества продукции».
Считаем выгоду
Сделаем  расчеты на примере ЖК «Садовые кварталы». Минимальная стоимость квартиры составляет 27,3 млн рублей. Застройщик предоставляет беспроцентную рассрочку на 6 месяцев при первоначальном взносе в 50%. Таким образом, чтобы стать владельцем квартиры в рассрочку, необходимо иметь 13,65 млн рублей. Ежемесячные платежи должны быть не менее 2,3 млн рублей. Лизинг от ВТБ24 действует три года, первоначальный взнос должен быть равен не менее 35%. Таким образом, ежемесячные платежи составляют порядка 490 000 рублей. Ипотечный кредит, как правило, берется в среднем 15 лет. Процент по кредиту составляет около 15%. При первоначальном взносе в те же 35% ежемесячные платежи составляют 248 000 рублей.
Таким образом, с точки зрения ежемесячной финансовой нагрузки самой тяжелой является рассрочка, на втором месте лизинг, а самая легкая – ипотека. А вот с точки зрения переплаты ипотека является наименее выгодной. Рассрочка на втором месте – она может быть как бесплатной, так и с выплатой процентов, это зависит от первоначального взноса. А вот лизинг в данном случае является беспроцентным, поэтому покупатель в результате не переплачивает.
Сравним ипотечную и лизинговую схему в ЖК «Андерсен» на примере квартиры общей стоимостью 4,3 млн рублей. Для единообразия предположим первоначальный взнос в 30%, а срок кредитования – 5 лет. В этом случае процент удорожания при лизинговой финансировании будет равен 7,98%. Схема платежей – аннуитетная (равными суммами ежемесячно). Для ипотечного займа кредитная ставка составит 12% - средняя ставка по программе льготной ипотеки. В результате при лизинге ежемесячный платеж составит 78 765 рублей, а при ипотеке – 66 956 рублей. Итоговая стоимость квартиры при ипотеке составит 5 307 347 рублей, а при лизинге – 6 015 901 рублей. То есть в указанном примере ипотека выгоднее лизинга на 708 553 рубля.
Таким образом, финансовая обоснованность использования лизинга зависит от условий на конкретном объекте, а также возможностей покупателей, ведь далеко не все могут расплатиться за беспроцентный лизинг за 2-3 года.
Кому нужен лизинг
Лизинговая схема подходит, в первую очередь, тем, кому недоступна ипотека. Например, ее очень сложно получить владельцем собственного бизнеса, а также людям с неподтвержденным и нестабильным доходом. Также ипотеку очень сложно получить нерезидентам РФ, которые порой покупают квартиры в российских новостройках. «Среди наших клиентов были граждане Индии и других стран».
При этом лизинг не подходит людям с небольшими накоплениями. «В принципе лизинговые программы рассчитаны преимущественно на высокие ценовые сегменты и юридических лиц, поскольку короткий по сравнению с ипотекой срок выплаты предполагает довольно большие платежи, плюс требуется большой первый взнос. В дорогих сегментах лизинг довольно частое явление, однако в сегментах ниже бизнес+ редко услышишь о подобных предложениях».
Перспективы
Вызывает большие сомнения, что покупка  недвижимости в лизинг будет иметь большую популярность на рынке недвижимости: «Вряд ли лизинг жилой недвижимости станет массовым, популярностью такая схема будет пользоваться скорее у небольшой доли заемщиков. Однако в условиях кризиса, когда банки предъявляют жесткий андеррайтинг к потенциальным заемщикам, лизинг может временно стать альтернативным вариантом ипотеки, так как дает возможность разбить платежи на меньшие по сравнению с рассрочкой суммы».

.